Броени дни преди 1 май 2026 г., когато започва основната фаза от прилагането на Renters’ Rights Act 2025, частният наемен сектор в Англия влиза в период на сериозна правна и пазарна промяна. За наемателите реформата обещава повече сигурност, по-малко произвол и по-ясни правила. За част от наемодателите тя носи опасения от по-високи разходи, по-сложни процедури и по-слаба възможност за контрол върху собствените имоти.
Промяната е особено чувствителна в Лондон, където напрежението между ограниченото предлагане, високите наеми и силната конкуренция за жилища вече е структурен проблем. В публикации, цитиращи BBC London, се посочват около 500 000 наемодатели и около 2,7 милиона наематели в столицата, които ще бъдат засегнати от новия режим.
I. Какво променя законът
Най-значимата промяна е премахването на т.нар. Section 21 no-fault evictions — механизмът, чрез който наемодателят можеше да търси освобождаване на имота без да посочва конкретно нарушение от страна на наемателя. От 1 май 2026 г. наемодателите вече няма да могат да използват Section 21 за нови известия, а ще трябва да се позовават на конкретно законово основание за владение, например продажба на имота, намерение собственикът или член на семейството му да се нанесе, неплатен наем или антисоциално поведение. Важно уточнение е, че някои процедури, започнали преди 1 май, могат да продължат по стария ред.
Втората голяма промяна е краят на повечето срочни assured shorthold tenancies. Съществуващите договори в повечето случаи автоматично се превръщат в assured periodic tenancies — периодични, „rolling“ договори без фиксирана крайна дата. Наемателят ще може да прекрати договора с двумесечно предизвестие, освен ако страните не са договорили по-кратък срок. Това намалява риска наемателят да остане обвързан с неподходящо жилище, но същевременно променя и досегашната предвидимост за наемодателите.
Законът също така забранява практиката на наддаване над обявения наем. Наемодатели и агенти ще трябва да публикуват конкретна искана цена и няма да могат да искат, насърчават или приемат оферти над нея. Това е насочено срещу практиката кандидат-наематели да бъдат принуждавани да предлагат по £100–£200 повече от обявената цена, само за да получат шанс да наемат жилището.
Сред другите съществени промени са ограничението върху наема, плащан предварително, до максимум един месец след подписване на договора, както и новият режим за увеличение на наема — само веднъж годишно, с поне два месеца предизвестие и възможност за оспорване пред трибунал, ако увеличението надхвърля пазарното равнище. Наемателите ще имат и по-силно право да поискат разрешение за домашен любимец, като отказът от страна на наемодателя трябва да бъде мотивиран.
II. Защо наемателите приветстват реформата
За много наематели законът е закъснял опит да се коригира дългогодишен дисбаланс. В конкурентен пазар като лондонския липсата на сигурност често означава не само риск от загуба на жилище, но и риск от прекъсване на училищна среда, работа, семейна организация и местна общност. Премахването на Section 21 намалява възможността наемателят да бъде поставен пред внезапен натиск без ясно основание.
Луиза Хил, наемателка от Батърси, е сред гласовете, които приветстват промяната. Тя посочва, че периодичните договори дават повече гъвкавост, защото човек вече не е „заключен“ в едногодишен или двугодишен договор, ако житейските му обстоятелства се променят. Тя също така одобрява края на „тайните войни за наддаване“, които правят търсенето на жилище още по-несигурно и психологически изтощително.
III. Защо наемодателите са разтревожени
От другата страна стоят особено малките частни наемодатели, за които отдаването под наем често не е корпоративен бизнес, а дългосрочна инвестиция, допълнителен доход или форма на пенсионна сигурност. Техният основен аргумент е, че реформата не премахва реалните пазарни причини за кризата — недостиг на жилища, високи лихви, данъчен натиск и разходи за поддръжка — а прехвърля значителна част от административния и правния риск върху собствениците.
Аманда Ричардсън, пенсионерка от Източен Лондон с три имота под наем, казва, че се чувства „демонизирана“ от новите правила. Подобна позиция изразява и Дейвид Симс, директор на S&M Property Limited и собственик на десет имота в Клапам, който планира да продаде част от портфолиото си и предупреждава, че бюрократичните задължения и по-сложните процедури по Section 8 правят сектора по-малко предвидим за малките собственици.
Особено внимание предизвиква задължението на наемодателите и агентите да предоставят на съществуващите наематели официалния Renters’ Rights Act Information Sheet до 31 май 2026 г. Неспазването на това изискване може да доведе до глоба до £7,000. Важно е, че документът трябва да бъде официалният PDF, предоставен от правителството, а изпращането само на линк не е достатъчно.
IV. Пазарният риск: повече сигурност, но по-малко предлагане?
Критиците на реформата твърдят, че тя може да ускори излизането на част от наемодателите от сектора. Ако повече собственици решат да продават, предлагането на жилища под наем може да намалее, което би засилило натиска върху цените. Това е основният парадокс на реформата: тя увеличава правната сигурност на вече настанените наематели, но ако доведе до свиване на предлагането, бъдещите наематели могат да се изправят пред още по-труден пазар.
Данните на сектора показват, че напрежението вече се усеща. NRLA съобщава, че през март 2026 г. Section 21 е използван почти три пъти по-често от Section 8, а инструкциите по Section 21 са нараснали с 43% на годишна база през първото тримесечие. Това не доказва само по себе си масова разпродажба на имоти, но показва, че част от наемодателите се опитват да действат преди влизането на новия режим в сила.
V. Професионализация или отлив от сектора
Големите имотни оператори гледат на реформата по-различно. Лора Беншейх от Caridon Group, която управлява над 2 000 имота в Лондон, вижда в закона възможност за по-добре регулиран пазар, в който ще останат по-професионалните и дългосрочно ориентирани наемодатели. Според тази гледна точка реформата не е атака срещу собствеността, а опит да се отделят устойчивите практики от спекулативното и краткосрочно поведение.
Истинският тест обаче ще бъде практическото прилагане. Ако съдилищата и местните власти не могат да обработват по-бързо спорове, жалби и искания за владение, реформата може да създаде нови забавяния. Правителството твърди, че инвестира в модернизиране и дигитализиране на съдебните процеси, както и в допълнително финансиране за местните власти, които трябва да следят за спазването на новите правила.
Renters’ Rights Act 2025 е една от най-съществените промени в частния наемен сектор в Англия от десетилетия. Той променя баланса между правата на наемателите и правомощията на наемодателите, като поставя край на Section 21, премахва повечето срочни договори, забранява наддаването над обявения наем и въвежда по-строги правила за информация, плащания и увеличения на наема.
Но реформата няма да реши сама жилищната криза. Тя дава повече защита на наемателите, но не създава автоматично повече жилища. Затова основният въпрос след 1 май 2026 г. няма да бъде само дали законът е справедлив по принцип, а дали държавата, съдилищата, местните власти и самият пазар ще могат да го приложат така, че по-голямата сигурност за наемателите да не се превърне в още по-остър недостиг на жилища под наем.
Харесайте Facebook страницата ни ТУК
