От 1 май 2026 г. в Англия действа една от най-съществените промени в частния наемен сектор за последните десетилетия. Renters’ Rights Act 2025 променя основни правила за договорите, изселванията, увеличенията на наема, предварителните плащания, домашните любимци и дискриминацията при отдаване под наем. Законът обаче не защитава всички обитатели по един и същ начин. Най-важната разлика е дали човек е tenant — наемател със самостоятелни права върху жилището или стаята, или lodger — квартирант, който живее в същия имот с хазяина и споделя жилищни помещения с него.
Правителствените насоки изрично посочват, че новите правила се прилагат за частно наети имоти в Англия, но не важат по същия начин за социални жилища, студентски общежития и lodgers — квартиранти при живеещ в имота наемодател.
I. Какво се променя за частните наематели
Основната промяна е премахването на т.нар. Section 21 “no-fault” eviction — процедурата, чрез която хазяинът можеше да поиска напускане без да доказва конкретна причина. От 1 май 2026 г. частен наемодател вече не може да издава валидно Section 21 notice. За да прекрати наем, той трябва да има законово основание, например сериозни просрочени наеми, антисоциално поведение, продажба на имота или намерение сам да живее в него.
Променя се и самата структура на договорите. Повечето досегашни Assured Shorthold Tenancies автоматично се превръщат в Assured Periodic Tenancies — безсрочни, „rolling“ договори, които продължават седмица за седмица или месец за месец според начина на плащане. Вече не може да има частен assured tenancy с фиксирана крайна дата, а ако стар договор съдържа такава дата, тя вече не действа по стария начин.
Това не означава, че наемателят е „заключен“ в имота. Напротив, новият режим му дава право да прекрати договора с двумесечно предизвестие, освен ако не е договорен по-кратък срок. За наемодателя обаче прекратяването вече е по-строго обвързано със законови основания и с формална процедура.
II. Самостоятелно жилище и стая без живеещ хазяин
Лицата, които наемат самостоятелно жилище, обикновено имат статут на tenant. Това означава, че попадат в основния защитен режим на Renters’ Rights Act, ако договорът им е частна assured tenancy. Те имат право на защита срещу безпричинно изселване, писмена информация за ключовите условия на наема, ограничение върху предварителното плащане и защита срещу произволни увеличения.
Сходна е ситуацията при наемане на стая в имот, в който собственикът не живее. Ако стаята се отдава от агенция или от наемодател, който не обитава имота, обитателят често е tenant, а не lodger. Това важи и за много HMO имоти — House in Multiple Occupation, където няколко души наемат отделни стаи и споделят кухня, баня или други общи части. В тези случаи решаващо не е дали се наема „само стая“, а дали наемодателят живее в същия имот и споделя жилищното пространство с обитателя.
Тук възниква една от най-честите заблуди: не всеки, който наема стая, е „квартирант“ в правния смисъл на lodger. Ако хазяинът не живее в имота, човекът често има статут на защитен наемател, дори договорът да е кратък, неформален или наречен по друг начин.
III. Кога човек е lodger и защо това е важно
Статутът на lodger обикновено възниква, когато човек живее в дома на своя наемодател и споделя с него жилищни помещения — например кухня, баня или дневна. Lodger-ът е лице, което живее със своя landlord и споделя living space с него.
При такава ситуация правната защита е значително по-слаба. Shelter обяснява, че когато обитателят споделя жилищно пространство с resident landlord, той може да бъде excluded occupier. Това означава, че наемодателят не винаги трябва да минава през съдебна процедура за изваждане от имота, за разлика от стандартния случай при защитен наемател.
Важно е обаче хазяинът наистина да живее в имота като свое основно жилище. Ако собственикът само твърди, че живее там, но реално не го прави, е възможно договорът да бъде разглеждан като опит за заобикаляне на закона. Shelter изрично посочва, че когато landlord не е реално resident, твърдението, че човекът е lodger, може да се окаже проблематично.
Изселване и предизвестие при lodger
При lodger правилата са различни. Ако квартирантът споделя жилищно пространство с хазяина, наемодателят обикновено трябва да даде reasonable notice — разумно предизвестие. Какво е „разумно“ зависи от обстоятелствата: колко дълго човек живее там, какъв е периодът на плащане и какво е поведението му. Citizens Advice посочва, че разумното предизвестие може понякога да бъде няколко дни, но по-често е няколко седмици; ако наемът се плаща месечно, един месец често може да бъде разумен срок.
Ако lodger има писмено споразумение с конкретен срок за предизвестие, този срок има значение. Ако обаче няма фиксиран срок, се прилага принципът за разумно предизвестие. При споделяне само на коридор, вход или стълбище, но не и на кухня, баня или дневна, правилата може да са различни и в някои случаи да се изисква съдебна заповед.
IV. Депозити и предварителни плащания
За частните tenants новият режим въвежда по-строги ограничения. След подписване на договора наемодателят може да поиска максимум един месец наем предварително. GOV.UK посочва и че landlord не може да иска, насърчава или приема плащане на наем преди подписване на договора.
При lodgers положението е различно. Citizens Advice уточнява, че landlord обикновено не е длъжен да защити депозита на lodger в схема за защита на депозити, макар да може да го направи доброволно. Ако депозитът не бъде върнат, спорът често трябва да се решава чрез преговори или чрез small claims court.
V. Наеми, домашни любимци, деца и помощи
Новият закон ограничава и начина, по който се увеличава наемът. Наемодателят може да увеличава наема само веднъж годишно и трябва да даде писмено предизвестие най-малко два месеца предварително. Ако наемателят смята, че увеличението е над пазарното равнище, може да го оспори пред First-tier Tribunal.
Забраняват се и bidding wars — практиката агенции или хазяи да приемат оферти над първоначално обявената цена. Новите правила забраняват и отказ само защото кандидатът получава benefits или има деца. По отношение на домашните любимци хазяинът вече трябва разумно да разгледа молбата на наемателя и да даде причина, ако откаже.
VI. Най-важното разграничение
Практическият въпрос е прост: живее ли хазяинът в същия имот и споделяте ли реално жилищно пространство с него?
Ако отговорът е „не“, човекът най-често е tenant и вероятно има пълната защита на новия режим. Ако отговорът е „да“, той може да е lodger или excluded occupier, при което защитата е много по-ограничена. Именно тази разлика е решаваща при изселване, депозит, предизвестие и правото на съдебна защита.
Новият закон значително засилва позицията на частните наематели в Англия, но не премахва всички рискове и не покрива всички форми на обитаване. Затова всеки, който наема стая или жилище, трябва да провери не само какво пише в договора, а и какво реално се случва в имота: кой живее там, какви помещения се споделят и дали хазяинът действително е resident landlord.
Renters’ Rights Act 2025 променя баланса между наематели и наемодатели в Англия. Краят на Section 21, премахването на фиксираните договори, ограничението върху предварителния наем, новите правила за домашни любимци и забраната за дискриминация създават по-сигурна среда за милиони хора в частния наемен сектор.
Но реформата има ясна граница: тя не превръща автоматично всеки обитател в защитен tenant. Lodgers, които живеят в дома на своя хазяин, остават в отделен и по-слабо защитен режим. Затова най-важният въпрос при всеки спор не е само „има ли договор“, а какъв е реалният правен статут на човека в имота.
Харесайте Facebook страницата ни ТУК
