Продажбата на наследствен имот в България от човек, който живее и плаща данъци във Великобритания, засяга едновременно българското вещно и данъчно право, британските данъчни правила и Спогодбата за избягване на двойното данъчно облагане между двете държави. В този контекст често се изисква документът UK Certificate of Residence, издаван от HM Revenue & Customs.
Документът има конкретна и ограничена функция. Той доказва, че лицето е данъчно местно във Великобритания за определен период и за целите на международното данъчно облагане. Не доказва собствеността върху имота и не освобождава автоматично продавача от данъчни задължения.
I. Какво представлява Certificate of Residence
Certificate of Residence е официално удостоверение от HMRC, че определено лице е данъчно местно на Обединеното кралство. Обикновено документът се издава, когато трябва да се приложи конкретна спогодба за избягване на двойното данъчно облагане.
Данъчната резидентност не се определя единствено от гражданството, адреса или имиграционния статут. Човек може да притежава британски адрес, National Insurance number или settled status, без това само по себе си да доказва, че е UK tax resident за определена данъчна година.
HMRC може да вземе предвид броя на дните, прекарани във Великобритания, наличието на жилище, работа, семейни връзки и останалите критерии по Statutory Residence Test.
Certificate of Residence не трябва да се смесва с обикновено удостоверение за адрес. Той не доказва къде лицето живее физически, а в коя държава се третира като данъчно местно лице.
II. Необходим ли е документът за нотариалната сделка
За продажбата на наследствен имот в България основните документи са нотариалният акт на наследодателя, удостоверението за наследници, актът за смърт и останалите документи, доказващи правото на собственост.
Certificate of Residence не доказва, че продавачът е наследник, че е приел наследството или че притежава определен дял от имота. Той не замества нотариалния акт, удостоверението за наследници или завещанието.
Документът не е задължително условие за всяка сделка, при която продавачът живее във Великобритания. Той може да бъде поискан от нотариус, адвокат, счетоводител, банка или данъчна администрация, когато трябва да се установи данъчният статут на лицето.
Преди подаване на заявление до HMRC е препоръчително да бъде уточнено защо документът е необходим. В някои случаи се изисква Certificate of Residence за прилагане на Спогодбата, а в други е достатъчно обикновено писмо от HMRC, потвърждаващо британската данъчна резидентност.
III. Данъчно третиране на наследствения имот в България
Българският Закон за данъците върху доходите на физическите лица предвижда, че доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство или завет, не се облагат с данък върху доходите.
Това означава, че когато физическо лице продава пряко наследен имот, получената сума по правило не се облага в България. Освобождаването произтича от българския закон, а не от Certificate of Residence.
Следователно продавачът трябва да докаже наследствения произход на имота чрез удостоверение за наследници, документи за собственост и останалите наследствени документи. Британското удостоверение доказва единствено данъчната му връзка с Великобритания.
Ситуацията може да бъде различна, ако имотът не се продава в същия вид, в който е наследен. Например, ако наследствен парцел е заменен срещу новопостроени апартаменти или имотът е придобит след делба с доплащане, трябва да се провери как точно е придобит продаваният обект.
Освобождаването може да не се прилага и когато продажбите се извършват системно като стопанска или търговска дейност.
IV. Възможен данък в Обединеното кралство
Лице, което е UK tax resident, може да има задължение за британски Capital Gains Tax при продажба на недвижим имот в България. Това е възможно дори когато доходът е освободен от данък в България.
При наследен имот британската капиталова печалба обикновено се изчислява като разлика между продажната цена и пазарната стойност на имота към датата на смъртта на наследодателя. От тази разлика могат да се приспаднат допустими разходи, свързани с придобиването, подобренията и продажбата.
Особено важно е да се разполага с надеждна оценка на имота към датата на наследяването. Без такава оценка може да бъде трудно да се определи правилно размерът на евентуалната капиталова печалба.
Стойностите трябва да бъдат преизчислени в британски лири по съответните обменни курсове. Поради валутните разлики може да възникне облагаема печалба в британски лири дори когато стойността на имота в левове не се е променила значително.
Когато в България не е платен данък поради освобождаването за наследствено имущество, обикновено няма български данък, който да бъде приспаднат от британското задължение като foreign tax credit.
V. Как се получава документът от HMRC
Certificate of Residence се заявява пред HMRC онлайн или чрез данъчен агент. В заявлението се посочват държавата, за която е необходим документът, приложимата данъчна спогодба, видът на дохода и периодът, за който трябва да бъде удостоверена резидентността.
При продажба на имот трябва да се обясни, че документът е необходим във връзка с отчуждаване на наследствен недвижим имот, намиращ се в България.
Периодът трябва да бъде определен внимателно, тъй като британската данъчна година продължава от 6 април до 5 април, докато българската съвпада с календарната година. Продажба през февруари и продажба през май могат да попаднат в две различни британски данъчни години.
HMRC не удостоверява предварително бъдеща данъчна резидентност. Ако продажбата още не е извършена, трябва да се установи дали българската страна приема документ към текущата дата или изисква удостоверение за периода, в който реално е реализиран доходът.
VI. Апостил и превод
Когато Certificate of Residence трябва да бъде представен официално пред български нотариус или институция, може да се изисква апостил от британската Legalisation Office.
Апостилът удостоверява произхода и подписа върху документа. Той не потвърждава съдържанието му и не създава данъчни права.
След поставяне на апостил документът трябва да бъде преведен на български език. Преводът следва да обхваща както удостоверението от HMRC, така и самия апостил.
Необходимо е предварително да се уточни дали нотариусът приема електронен документ и e-Apostille, или изисква хартиен оригинал с хартиен апостил. Разпечатването на електронен PDF не винаги го превръща в приемлив оригинален документ.
Ако продавачът няма да присъства лично в България, ще бъде необходимо и отделно пълномощно. Certificate of Residence не замества нотариално завереното пълномощно и не предоставя права на представителя да продаде имота.
UK Certificate of Residence е доказателство за британска данъчна резидентност, а не документ за собственост или наследяване. Той може да бъде необходим при сделки с наследствени имоти в България, но не представлява задължително изискване за всяка нотариална продажба. Преди заявяването му трябва да бъде установено кой го изисква, за какъв период и с каква конкретна данъчна или административна цел.
Продажбата на наследен имот по правило е освободена от български данък върху доходите, но може да породи задължение за Capital Gains Tax във Великобритания. Затова продавачът трябва да подготви не само Certificate of Residence, но и пълната наследствена документация, оценка на имота към датата на смъртта на наследодателя и доказателства за разходите и получената продажна цена. При конкретна сделка е необходима индивидуална проверка от български нотариус и специалист по британско данъчно право.
Харесайте Facebook страницата ни ТУК
